家づくりをはじめて、さまざまな住宅展示場やモデルハウスなどを見て…

間取りやお見積の提案を受けてやっとやっとハウスメーカーさんとご契約締結！

そこで一安心する方も多いのではないでしょうか…？

その契約はあくまでも〝パートナー決めの契約″で、婚約したようなものです。

打ち合わせのスタートラインに立った状態と言えます。

打ち合わせのスタートから工事着工に向けてのお打ち合わせスケジュールを簡単にご紹介します。

タイトルにある2回目の契約というのは【４．発注契約】

メーカーさんによっては、変更契約や最終仕様確認、建築請負契約など呼び方は異なりますが、〝この内容で建築しますよ？本当にいいですか？″の意思確認における契約を指します。

間取りが決まって、外壁の色、床材やクロス、設備を決めて

真っ白い図面を色付けしていく…家づくりで一番楽しい瞬間が仕様決めだと思います。

自分が思い描いているイメージを、設計士さんやインテリアコーディネーターと打ち合わせしながら、まとめていく中で、当然こだわりたい部分で費用がプラスになることもあります。

最終的な総予算もこの【発注契約】のタイミングで確定するのです。

打ち合わせを経て、こだわりたい部分がたくさん増えてしまい…

パートナー決めの【請負契約】時に想定していた、予算感やローンの借入額、月々の支払いから、大幅にプラスになってしまった！なんてこともよく耳にします。

せっかく打ち合わせで決めた設備などを再度変更したり、建物の大きさを小さく削減したりしなくては…そんなことになったら、悲しいですね。

そのような結果にならないように、注意するポイントがあります。

• 取り入れたい設備や雰囲気などは、請負契約前にしっかり伝える

住宅展示場やモデルハウスは豪華に作られていることが多いです。なかなかそのままの内容で建築をするのは難しいですが、このようなイメージで作りたいという希望を、SNSやインターネットで調べた写真などを利用してしっかり伝えましょう！

※もちろん限りある予算の中で、自分たちの希望を全て叶えるのは難しい可能性もあります…

①絶対叶えたいこと　②できれば叶えたいこと　③あったらいいな

このような優先順位で考えておくことをおすすめします

• 住宅予算にゆとりを持たせておく

打ち合わせの中で、ご家族の希望が変わってくることもあります。また、イレギュラーな事態が起きることも想定しておく必要があります。

住宅ローンの事前審査を出す際には、想定の借入額＋αをして借入の枠にゆとりを持たせておいた方が、想定外の事態にも対応できるのではないでしょうか。

もちろん借りられる額の上限で家づくりをするのは、〝住宅貧乏″になってしまう可能性もあるので、無理のない住宅予算を事前に把握しておくことも重要です。

自分たちが叶えたいことを実現させながら、家を建てた後も笑顔で過ごせるように…

そんな家づくりができるよう、サポートさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

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一生に一度の大きな買い物、何にどのくらいお金がかかるのかわからない…という方も多いのではないでしょうか？

建築費以外にかかる「諸費用」を考えていなくて、大幅に予算変更や計画変更をしなくてはならなくなった　なんてことが起きてしまっては、理想の住まいを手にすることができません…。

しっかりと事前にかかる費用を理解しておくことで、家づくりを楽しむことができると思います。

マンションや建売住宅、中古住宅など建築後の建物や土地を購入する場合と、注文住宅を購入する場合では、かかる費用も異なります。

それぞれのパターンでの費用の内訳を見ていきましょう。

◇マンション・建売住宅・中古住宅・土地を購入する場合

☑売買契約締結時にかかるもの

・手付金（頭金）

購入価格の10％程度が目安になると言われています。

購入費用の一部となるため、お引渡し時には差し引いた残額を支払います。

・収入印紙

不動産の売買契約書は課税文書となるため印紙税がかかります。

郵便局などで購入をして、契約書に貼付します。

☑決済時（引き渡し時）にかかるもの

・登記費用

所有権の移転、住宅ローンを利用する場合は抵当権設定の登記が必要です。

登録免許税と、司法書士の手続き費用が登記費用の内訳です。

・住宅ローンの諸費用

各金融機関によって異なりますが、事務手数料や保証料がかかります。

・固定資産税の清算金

決済日からその年の12月31日までの日割分を購入者が負担します。

・火災保険料（建物の場合）

お引渡し日から保障が開始できるように、保険契約手続きを進める必要があります。

・仲介手数料（不動産会社へ支払う費用）

購入価格の3％＋6万円に別途消費税　が報酬額となります。

・引っ越し費用や家具家電購入費用

◇注文住宅を購入する場合

☑建築工事費用の内訳

・建物本体価格

一般的には「坪単価」で表現されます。基礎や柱、屋根などの構造部分から、フローリングや壁紙などの内装部分、キッチンやトイレなどの設備部分の工事費用が含まれています。メーカーさんによって、含まれている工事内容や仕様が異なるため、確認が必要です。

☞基本的な工事内容から、設備等を変更する場合は変更費用がかかることが多いです。

基本設備が自分の希望に合っているのか契約前に確認しておかないと、

打ち合わせが始まってから、変更費用ばかりで予算が上がってしまうことも…

・附帯工事費用

建物工事に付随する工事費用です。

例）屋外給排水工事（上下水道の整備工事）

仮設工事（足場の組み立てなどにかかる工事）

電気工事（コンセントや照明の設置工事）

・外構工事費

駐車場やお庭回りを整備する費用です。

☑その他諸費用

・登記費用

建物完成後の所有権保存登記、住宅ローン利用時の抵当権設定の登記が必要です。

登録免許税と、司法書士の手続き費用が登記費用の内訳です。

・建築確認や住宅性能評価などの申請手数料

義務である建築をする際の行政からの許可、任意である第三者機関からの建物の評価を得る申請費用です。金融機関によって性能評価の提出を求められることや、補助金等の申請に必要であることもあります。

・印紙代

工事の請負契約書や発注時の変更契約書は課税文書となるため印紙税がかかります。

・住宅ローンの諸費用

各金融機関によって異なりますが、事務手数料や保証料がかかります。

・火災保険料

お引渡し日から保障が開始できるように、保険契約手続きを進める必要があります。

☑住宅ローンには原則含められない費用

・地鎮祭・上棟式の費用

工事前の安全祈願の地鎮祭、棟上げのお祝いの上棟式の費用です。

☞最近の傾向として地鎮祭は行うけど、上棟式は行わない方が多いです。

上棟式の代わりに、ご挨拶として、ご建築いただく大工さんへ差し入れをするのもいいのではないでしょうか。

・引っ越し費用や家具家電購入費用

引っ越し費用や引き渡し時に設置してあるエアコンやカーテン、照明器具以外について

金融機関によっては住宅ローンに含めてもらえないこともあります。

☞住宅ローンに含めたい場合は、既存ローンなどを住宅ローンに一本化できる「おまとめローン」を利用するといいでしょう。

こちらでは一般的にかかる費用を挙げていますので、購入する物件によってはイレギュラーにかかる費用も出てくる可能性があります。

不動産業者さんやハウスメーカーさんからいただいた、詳細な見積りを自分たちだけで読み解いていくのは、なかなか難しい部分もあると思います。

私たちいえカウンターでは、見積り診断も行っております。

不要な経費が乗せられていたり…必要な設備や費用が入っていなかったり…

契約後に予算が上がってしまうことが無いように、完全公平・中立な第三者の立場からサポートさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

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住宅ローンを組んだら、生命保険が付いてくることはみなさんご存じでしょうか？

団体信用生命保険（団信）

住宅ローンを返済している間に万が一のことがあった場合にローンの残りの金額を返済してくれる役目の保険です。

一般的な団信の保険料は、住宅ローンの金利に含まれており、別途保険料を負担する必要はありません。

住宅ローンの返済期間は長いため、何が起こるかわかりません…

万が一の時に、ローンの支払いは０円になって、家族を守る家は残してくれる

団信はお守りのような保険とも言えますね。

保険会社で扱っている生命保険と同じようにさまざまな保障内容を追加でかけることも可能で、各金融機関によって内容もさまざまです。

一般的な団信は死亡や高度障害が発生した場合に、保険によってローンの残高が0円になるという内容となっています。

例えば、宮城県の地方銀行ではこのような特約付きの団信があり、一定の健康状態になった場合にはローンの残高が0円になります。

●「ガン団信特約」：ガンと診断確定された場合

※ガン（＝悪性新生物）により所定の状態になった場合のみ

●「３大疾病保証特約」：ガン・急性心筋梗塞・脳卒中と診断確定された場合

※上記の３大疾病により、所定の状態になった場合のみ

●「連生団体信用生命保険」：連帯債務者の一方が死亡や高度障害となった場合

※通常は持分割合分しか完済されません

生命保険と一緒で加入には健康状態や年齢など一定の条件があります。

持病や治療中の病気がある場合は、「引受条件緩和型団信（ワイド団信）」という

健康状態の条件が緩和されたものに加入できる場合もあります。

特約付きの団信の保険料は金利に＋0.2％～0.4％など上乗せして、保障をプラスするようなしくみになっています。

住宅ローンの借入額（団信の保障額）や返済期間（保険期間）などによっては、

同様の保障が付いている生命保険に加入をするよりも、コストパフォーマンスが良い場合もあります。

ただ、団信は住宅ローンの残高に合わせて保障額が減少していくという、

注意点も忘れずに考えましょう。

現在加入している生命保険がある場合は、団信の保障内容と合わせて確認が必要です。

・どんなリスクに対して、いくら保障されるのか

・いつまで払い続けて、何歳まで保障が続くのか

万が一の時に、団信の保障で住宅ローンの支払いは無くなったけど…

残された家族で生活していくための生活費が必要になります。

国民全員が加入している公的年金制度にも、生命保険のような役割があります。

「遺族年金」を一定期間は受け取ることができるので、生活費の保障として考えることができます。

「遺族年金」だけでは十分な生活費を確保するのは難しいので、不足分を補うのが

自分たちで備えていく生命保険の必要な保障額です。

住宅ローンを組む＝団信に加入するタイミングで、

万が一の備えが十分な保障額になっているのか？それとも「かけすぎ」になっているのか？

しっかりと見直すことで、万が一のリスクに備えて安心に暮らすことができたり、

無駄な支出を削減できたりします。

自分たちの加入している保険の保障ってどうなっているの？

どの団信を選んだらいいの？

わからないことも多いと思います。

私たちは生命保険の「適正化」のお手伝いもいたしますので、お気軽にお声がけください。

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住宅を購入する上で「大事なこと」は何でしょうか？

新築一戸建てなら間取りやデザイン、土地探しなどなども重要なことだと思います。

“住宅ローンをどのように組めばいいのか“　も大切なことではないでしょうか。

家の引き渡しはあくまでもスタートです。家計のためにも、どのようなプランが自分たちには合っているのか、しっかりと考えて住宅ローンを選んでいきましょう。

住宅ローンの金利タイプは３種類あります。

「変動型」

・金利は通常、半年ごとに見直されている

・返済額は5年ごとに見直される

・見直し後の返済額は増えても従前の1.25倍以内というルールがある

「固定期間選択型」

・借入当初から一定期間中の金利は固定される

・固定期間は金融機関によって異なり、２年・３年・５年・10年など

・固定金利期間終了後は、変動型や、再度、固定期間選択型を選ぶことができ、

その切り替え時点の金利で返済額が再計算される

「全期間固定型」

・借入期間中の金利も返済額も固定されている

・フラット３５の場合は融資本申込時の金利が適応される

最近住宅購入をしている人は、どの金利タイプを選んでいるのでしょうか…？

（独）住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2021年10月調査）」によると、

利用した金利タイプは「変動型」が第１位（67.4%）、「固定期間選択型」が第２位（21.7%）、「全期間固定型」が第３位（10.9%）という結果でした。

「変動型」「固定期間選択型」の金利タイプを選んだ場合は、5年または固定期間ごとにプランを見直して、選択することができるメリットがあります。半面、返済額はプランを見直すごとに変わる可能性があることには注意が必要です。

「全期間固定型」の金利タイプは文字通り、返済額がずっと変わらないため、返済計画は立てやすいというメリットがあります。金利については、変動金利に比べて高く推移していることや、フラット３５の場合は融資を実行する月の金利が適応金利となるケースが多いので、事前審査時には適応金利がわからない場合もあります。

また、住宅ローンの借り入れ先を選んだ理由（決め手）については、銀行ローンの利用者は「金利が低い」が70.8%と最も多く、「団体信用生命保険の充実」（20.2%）、「住宅・販売事業者の勧め」（18.4%）が上位にランクインしています。一方、全期間固定金利のフラット35利用者においては、「返済額を確定しておきたかった」が最も多くて46.3%、「金利が低い」（36.6%）、「フラット３５S利用時の建物審査の安心感」（28.5%）が次いでランクインしていました。

各金融機関さんによって、審査基準や金利条件・団体信用生命保険の内容なども異なります。

そして、より多くのみなさんに住宅ローンを借りてほしいので、さまざまな商品やサービスを提供しています。何を選んだらいいか違いがわからない、そんな中で選んだ住宅ローン商品によっては、損をしてしまうことあるかもしれません…

数ある金融機関さんの中で、自分たちに合っているところはどこなのか、全て自分たちだけで調べていくことはなかなか大変な作業だと思います。わたしたち、いえカウンターは、住宅購入の前の住宅ローン相談をはじめ、現在返済中の方のお借換え相談についてもご案内させていただいております。少しでも悩んでいることがありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。

出典　住宅金融支援機構HP「住宅ローン利用者の実態調査（2021年10月調査）」参照

調査対象：2021年4月～9月までに住宅ローン（フラット35含む）を借入れた20歳以上60歳未満の方（有効回答数1,577件）

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こちらでは、家を買う際に知っておくとちょっとタメになる情報を掲載していきたいと思います。

お楽しみに♪

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